中心市街地と住まいのまとまり｜市街地の密度は全国の63%【提言】

「前橋のこれから」（「前橋のこれから」の一覧）で、中心市街地と住まいのまとまりを扱う回です。通行量・地価・密度の数字と市・県・ほかの市の資料は1〜4、当サイトの意見は5、反対の見方と限界は6にあります。

1 通行量・地価・市街地の密度（全国の63%）（事実）

当サイトの公開中の記事の数字を、中心市街地と住まいの広がりに絞って並べます。値・年・対象は各記事の本文のままです。

中心市街地の通行量は、長い目で見ると大きく減った

商店街の記事によると、中心市街地活性化区域9か所の休日の通行量は、平成6年の72,071人から平成27年の12,942人へ、21年で82.0%減った。

令和3年度からは調べ方と地点が変わった。中心市街地12地点の休日の通行量は令和3年度の8,517人から令和7年度の15,110人へ1.8倍になった。令和3年度は新型コロナウイルスの影響下の調査で、それ以前の値とは直接比べられない。空き店舗率の最新値は市が公表していない。

商業地の地価は高崎の半分ほど

地価の記事によると、2026年の商業地の平均は前橋70,135円、高崎137,157円で1.96倍の差がある。住宅地は前橋51,537円、高崎58,327円で1.13倍にとどまる。

市街地は広く、住む人は薄い

都市計画の記事によると、前橋の人口集中地区は46.75km²で県内5市で最も広いが、そこに住む人は193,227人で高崎に次ぐ2位。密度は4,133人/km²で全国6,596人の63%である。

市街化区域は2005年の4,833haから2023年の4,979haへ146ha増えた。市の立地適正化計画では、居住誘導区域内の人口密度が基準値42.9人/ha（2017年）に対し現況値41.7人/ha（2022年）で、目標値は42.9人/ha（2040年）である。

人が増えたのは「中心」でも「郊外」でもない

「ドーナツ化」の記事は、市内を15の圏域に分けて2016年8月末と2026年8月末の人口を比べた。人口が増えたのは東、元総社・総社・清里、永明の3圏域だけで、いずれも地価が中位の帯にある。地価で分けると、高い帯−5.9%、中位の帯−1.6%、安い帯−8.4%である。

旧市域は−3.1%、旧町村部は−7.9%。旧町村部の住宅地の平均地価は旧市域の約3分の1である。小学校の記事でも、旧町村部11校の児童は14.0%減り、旧市域37校の5.4%減の2.6倍だった。市内のどの町からどの町へ移ったかは公表されていない。

空き家は賃貸の空室が中心、新しい住宅は持家が中心

空き家の記事によると、前橋市の空き家率は15.2%で全国13.8%を上回るが、群馬県16.7%は下回る。空き家の58.1%は賃貸用の空室である（2023年）。

持ち家率は2008年の62.7%から2023年の68.6%に上がり（持ち家の記事）、新設住宅に占める持家は47.2%で全国29.1%の1.62倍である（建築物の記事）。

将来人口の記事では、前橋市の人口は2020年の332,149人から2050年に271,548人（2020年比81.8%）になると推計されている。

2 市街地の縁に広がる住まい（数字からの読み取り）

通行量・地価・密度（1節）を重ねると、次のように読めます。中心市街地の人が減った原因まで、これらの統計で決めることはできません。

中心市街地は「底を打った」が、元の水準ではない

4年で1.8倍になったが、起点はコロナ禍の調査で、平成6年の水準とは桁が違う。

住まいは、市街地の縁に広がっている

人が増えたのは地価が中位の圏域で、中心部も旧町村部も減った。住まいが「中心に集まる」のでも「郊外へ散る」のでもなく、広い市街地の縁に向かっていると読める。そのぶん、市街地の平均の密度は上がりにくい。

人口が減ると、密度はさらに下がる

2050年に人口が81.8%になる推計のもとで市街地の広さが変わらなければ、密度は下がる。居住誘導区域内の人口密度はすでに基準値を下回っている。バスや店、学校など、まとまって住むことで成り立つものは、薄く広がるほど1人当たりの負担が重くなる可能性がある。ただし、その大きさはこれらの数字からは確かめられない。

空き家の多くは、使える住まいでもある

空き家の6割近くは賃貸用の空室である。新しく建てるだけでなく、すでにある住まいを使う余地があると読める。空室がどの地区にあるかは分からない。

3 立地適正化計画と総合計画が描く中心市街地

計画	指標	基準・現状	目標	実績・判定
前橋市 総合計画 第3期（2025〜2027年度）	商店街通行量調査による歩行者・二輪車通行量	10,008人/日（現状）	10,770人（2027年）	第3期の実績は未公表
前橋市 総合計画 第2期（2021〜2024年度）	商店街通行量調査による歩行者・二輪車通行量	26,233人/日（2019年）	29,000人	10,008人（2023年）、市の判定△
前橋市 総合計画 第2期	再開発事業等により整備された居住世帯数（累計）	164戸（2019年）	400戸	395戸（2024年）、市の判定○
前橋市 総合計画 第2期	市街化区域内の人口密度（住宅用途制限箇所を除く）	44.9人/ha（2019年）	44.9人/ha	44.3人/ha（2024年）、市の判定△
前橋市 立地適正化計画	居住誘導区域内の人口密度	42.9人/ha（2017年）	42.9人/ha（2040年）	41.7人/ha（2022年）
前橋市 立地適正化計画	「魅力的な住環境が整っている」と感じる割合	80.8%（2018年）	90%（2040年）	82.4%（2023年）

前橋市の総合計画の第3期は総合計画の記事と前橋市と高崎市の計画の比較の記事、第2期の実績は計画と実績の記事（報告書 PDF 21頁）、立地適正化計画は都市計画の記事による（計画シリーズはいずれも公開前の下書き）。

前橋市の総合計画：通行量を10,770人に（2027年）

第3期推進計画（2025〜2027年度）では、第6章（都市基盤）の重点施策「都市機能の集約と拠点性の向上」に重点事業が2つ、指標が3つある。通行量は10,008人/日から10,770人（2027年）にする目標である。

第2期（2021〜2024年度）の商店街通行量は2023年の実績で判定され、△だった。商店街の記事にあるとおり令和3年度に調べ方が変わっているため、2019年と2023年の値はそのまま比べられない。再開発による居住世帯数は目標400戸に近い395戸まで増え、市街化区域内の人口密度は44.9人/haから44.3人/haに下がった。

前橋市の立地適正化計画

立地適正化計画は「都市機能誘導区域」と「居住誘導区域」を定め、2024年7月1日に改訂された。目標年次は2040年、指標は6つある。

居住誘導区域内の人口密度について、市は基準値よりも減少傾向と書いている。公示価格の変動率は市全域-0.8%に対し都市機能誘導区域-0.2%（2022年）だった。現況値は1時点で、年ごとの推移は公表されていない。

群馬県の総合計画：中心市街地を名前にした指標はない

当サイトが扱った県の総合計画のKPI 59件には、中心市街地のにぎわいや居住の誘導を名前にした指標は見当たらない。県と市の計画の比較の記事によると、県には「都市基盤」を名前にした柱もない。

4 前橋市・富山市・宇都宮市・三条市の評価

国と自治体が公表している評価の資料だけを使いました（報道や会社の資料は使っていません）。人口や通行量の値は、資料の頁とあわせて示しました。

事例	取り組み	公表されている数字	資料
前橋市（参考：市自身の評価）	中心市街地活性化基本計画	居住世帯数1,920戸（目標2,100戸）、通行量8,348人（目標15,000人）	前橋市 報告書（令和4年2月）
富山市	中心市街地活性化基本計画 第3期	居住人口の社会増 5年で1,200人（目標370人）	富山市 報告（令和4年5月）
宇都宮市	立地適正化計画	居住誘導区域の人口割合46.5%→46.4%（中間目標47.8%）	宇都宮市 審議会資料（令和6年7月）
三条市（新潟県）	立地適正化計画	居住誘導区域内の人口密度42.5人/ha→39.8人/ha（目標40.0人/ha）	三条市 中間評価
全国（国の集計）	中心市街地活性化基本計画	15市45指標のうち目標達成17指標（38%）	内閣府（令和7年9月）
全国（国の検討会）	立地適正化計画	評価未実施の市町村が半数以上	国土交通省（令和6年12月）

前橋市：居住世帯数は目標の約9割、通行量は基準値に届かなかった

前橋市の中心市街地活性化基本計画のフォローアップに関する報告書（令和4年2月）は、平成29年4月から令和4年3月までの計画を市が自ら評価したもので、平成29年度から令和2年度までに62店が新たに出店したとしている（PDF 5頁）。

居住世帯数は基準値1,836戸（平成27年）に対し1,920戸（令和3年8月31日）で、目標2,100戸の約9割（評価B1）。通行量は12,942人から8,348人（目標15,000人）、主要路線価格は86,600円から84,800円（目標93,000円）で、基準値に届かなかった（評価C、PDF 15頁）。「学生等向け中心市街地居住促進事業」について、報告書は「シェアハウスへの入居者が想定よりも少なかったため、まちなかの居住人口の増加にはあまり効果が無かった」としている（前橋市「中心市街地活性化基本計画のフォローアップに関する報告書」令和4年2月、PDF 22頁）。

富山市：中心市街地の社会増は目標を大きく上回った

富山市の第3期中心市街地活性化基本計画の最終フォローアップに関する報告（令和4年5月）によると、平成29年4月から令和4年3月までの5年間で、中心市街地の居住人口の社会増加は合計1,200人（年240人）となり、目標の5年間で370人（年74人）を大きく上回った（PDF 21頁）。市は、再開発の住宅の完成と「まちなか居住推進事業」による支援の効果が現れた結果と考えられるとしている。

一方、中心商業地区と富山駅周辺地区の日曜の歩行者通行量は基準値44,374人に対し45,896人で、目標46,000人には届かなかった（PDF 9・17頁）。

宇都宮市：居住誘導区域の人口割合はほぼ横ばい

宇都宮市の立地適正化計画の中間評価・見直しの資料（令和6年7月1日）によると、居住誘導区域の人口割合は基準値46.5%に対し46.4%で、中間の目標47.8%に届いていない。一方、ライトライン沿線の人口は平成24年から令和6年3月末までに約5,000人増えたとしている（PDF 8頁）。市街化調整区域の小学校周辺エリアでは、人口が6,363人から7,093人に増えた（PDF 11頁）。

三条市：区域内の人口は市全体と同じ割合で減った

新潟県三条市の立地適正化計画の中間評価によると、居住誘導区域内の人口密度は42.5人/ha（平成27年）から39.8人/ha（令和2年）に下がり、目標の40.0人/ha（令和17年）をすでに下回った（PDF 1頁）。区域内の人口の減り方は市全体とほとんど同じで、市は区域内へ誘導促進ができたとは言えない状況と評価している（PDF 2頁）。

国の集計：目標を達成した指標は38%

内閣府の中心市街地活性化基本計画 令和６年度最終フォローアップ報告（令和7年9月）は、計画期間を終えた15市の45指標を集計している。目標を達成した指標は17指標（38%）、基準値より改善した指標は29指標（64%）だった（PDF 3頁）。

分野別では、にぎわいの創出は23指標のうち達成7指標（30%）で、13指標は基準値より悪化した。街なか居住の推進は10指標のうち達成2指標（20%）だが、7指標（70%）は基準値より改善した（PDF 8・10頁）。報告は未達成の要因に、感染症によるライフスタイルの変化や過大な目標設定などを挙げている（PDF 8・9頁）。

国土交通省の立地適正化計画の実効性の向上に向けたあり方検討会のとりまとめ概要（令和6年12月）は、誘導は概ね2/3の市町村で進んでいるとする一方、評価を実施していない市町村が半数以上あると指摘している（PDF 1・3頁）。

住まいを中心部に集める取り組みは、富山市のように目標を上回った例もあれば、宇都宮市・三条市のように区域の人口割合や密度がほとんど動かない例もある。条件が前橋と違うため、どの方法が前橋に合うかはこれらの事例からは決められない。

5 当サイトの意見：中心部に住む人を増やし、効果を測る

ここから5節は当サイトの意見です（中心市街地と住まい）

市の計画が示している方向を前提に、効果を数字で確かめながら進めるための選択肢を挙げます。どれも効果が確かめられたものではなく、市や県の方針ではありません。

居住・にぎわい・誘導区域・旧町村部の比べ方

選択肢	効果の根拠	前橋市・群馬県の計画での扱い
1 中心部に住む人を増やす支援を、成果を測りながら組み合わせる	公表あり 富山市は中心市街地の社会増が目標を上回り、市は支援の効果と評価した。前橋で同じ効果が出るかは確かめられていない	市の第2期の「再開発事業等により整備された居住世帯数」（○）。立地適正化計画の居住誘導区域内の人口密度
2 中心市街地の「にぎわい」を、通行量以外の数字でも毎年見る	測るための選択肢 数字を測ることそのものは、にぎわいを生まない。取り組みの効果を後から確かめる前提	市の総合計画は商店街の通行量を指標にしている（第2期は△）
3 市街地の縁で増える住まいを、居住誘導区域の中へ向ける	公表あり ほかの市の評価は公表されているが、宇都宮市は区域の人口割合がほぼ横ばい、三条市は区域内の人口が市全体と同じ割合で減った	立地適正化計画の居住誘導区域内の人口密度（基準値より減少）
4 旧町村部は、支所や学校の周りを暮らしの拠点として保つ	一部 宇都宮市の小学校周辺エリアの人口増は中間評価の値。旧町村部の人口の減り方を変えられるかは確かめられていない	3節で見た市・県の指標にはない

効果の根拠は、4節の4市と国の集計の評価から付けました。公表ありは、富山市の中心市街地の社会増のように目標に対する結果があるもの、宇都宮市・三条市のように区域の人口の評価が出ているもの（結果は市で分かれる）。一部は、宇都宮市の小学校周辺エリアのように中間評価の値だけのもの。測るための選択肢は、通行量のほかのにぎわいの数字のように、取り組みの効果を後から確かめるもの。住み替えの補助や拠点の維持費は、当サイトでは見積もっていません。

6 「広く住めることは良さ」という見方と、費用・限界

「広く住めること」は前橋の良さでもある

持ち家率は68.6%に上がり、新しい住宅の多くは持家である。住宅地の地価は高崎の88%ほどで、広い家を建てやすい。市街地の縁に住まいが広がるのは、住む人がそれを選んでいる結果でもある。この記事の提言は郊外に住むことを否定するものではなく、中心部に住みたい人の選択肢を増やすことを目的にしている。

通行量はすでに戻りつつある、という見方

令和3年度からの4年で休日の通行量は1.8倍になった。次の調査（令和9年度）の結果を待つという判断もありうる。

補助・再開発・拠点の維持にかかる公費

住み替えや改修の補助、再開発、拠点の施設の維持には、いずれも公費がかかる。効果に見合う費用かどうかは、事業ごとに確かめる必要がある。

通行量は令和3年度に調べ方が変わった

• 通行量は隔年の1日の調査で、令和3年度に調べ方と地点が変わった。平成27年以前の値とはつなげられない。
• 人口集中地区・居住誘導区域・市街化区域・圏域は、それぞれ範囲が違う。密度の値は単位（km²とha）も違い、そのまま比べられない。
• 4節の数字は各自治体と国の自己評価のままで、計画の前後の違いである。施策だけの効果（ほかの要因を除いた効果）ではなく、当サイトは効果の大きさを検証していない。

出典

• 当サイトの記事（公開中、2026年9月30日に本文を確認）：商店街、地価、都市計画、ドーナツ化、小学校、空き家、持ち家、建築物、小売、将来人口。各記事のもとの統計は、それぞれの記事の出典欄にある
• 当サイトの計画シリーズ（公開前の下書き）：前橋市の総合計画、前橋市の計画の目標と実績、県と市の計画の比較、前橋市と高崎市の計画の比較
• 前橋市「前橋市中心市街地活性化基本計画のフォローアップに関する報告書」（令和4年2月、2026年9月30日取得）PDF 3〜5・7・14・15・21・22頁 （PDF）
• 富山市「令和３年度 富山市中心市街地活性化基本計画の最終フォローアップに関する報告」（令和4年5月、2026年9月30日取得）PDF 1・2・9・17・21・22頁 （PDF）
• 宇都宮市「「宇都宮市立地適正化計画」の中間評価・見直しについて」（第99回宇都宮市都市計画審議会 議案第4号、令和6年7月1日、2026年9月30日取得）PDF 8・10・11頁 （PDF）
• 三条市「「三条市立地適正化計画」における中間評価」（資料6、2026年9月30日取得）PDF 1・2頁 （PDF）
• 内閣府地方創生推進事務局「中心市街地活性化基本計画 令和６年度最終フォローアップ報告」（令和7年9月、2026年9月30日取得）PDF 3・8〜11頁 （PDF）
• 国土交通省「立地適正化計画の実効性の向上に向けたあり方検討会 とりまとめ」別紙1 とりまとめ概要（令和6年12月6日、2026年9月30日取得）PDF 1・3頁 （PDF） （報道発表）

データダウンロード

中心市街地と住まいのまとまりの提言で使った数字は、CSVで自由にダウンロードできます。ライセンスはCC BY 4.0です。

No	データ名	出典	ダウンロード
143	中心市街地と住まいのまとまり：記事で使った数字（前橋市の通行量・密度・地区別の人口、計画の指標、他の市の公表された効果）	当サイトの記事、前橋市・富山市・宇都宮市・三条市・内閣府・国土交通省の資料	CSVを保存

まちのまとまりを「先に勝てる形を整える」視点で考えたいときは、「孫子の兵法で考える前橋の勝ち方」（読み物・コラム）を。『孫子』の13の篇を前橋の数字と重ねています。

更新履歴

• 2026年10月7日　公開

「前橋のこれから」の一覧に戻る