前橋はドーナツ化していない｜増えたのは地価が中位の3圏域【2026年】

前橋市の人口は、旧市域で3.1%、旧町村部で7.9%減った（2016年8月末〜2026年8月末）。中心部の学校で児童が減り、郊外に新しい家が建つ。土地が高くて中心部に住めないから、外へ出ているのではないか。

この見立ては、数字で確かめられるだろうか。

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町別人口を15の圏域に集約し、地価公示と重ねる

人口は前橋市「町別人口」による。住民基本台帳をもとに毎月公表されており、平成18年8月末まで遡れる。

この記事では平成28年（2016年）8月末と令和8年（2026年）8月末を比べた。月末を8月で揃えている。

圏域は前橋市が介護保険の計画で定める15の日常生活圏域である。町丁ごとの人口を、この区分に集約した。

地価は国土交通省「地価公示」の2026年の住宅地43地点。各地点の所在地から圏域を判定し、平均を求めた。

扱えないもの

城南圏域には地価公示の地点がない。そのため地価との比較からは除いた（人口は15,058人、2016→2026年で−5.4%）。

富田町は2つの圏域に分割されており、番地がないと判定できない。集計から除いている（2026年で2,467人）。

2006年のデータは外国人を含まない。住民基本台帳法の改正で2012年7月から外国人住民が含まれるようになったためである。この記事で20年の比較を出していないのはそのためである。

富士見村の合併は2009年。2006年の町別人口には富士見町の13町が存在しない。前橋市は1954年から2009年までに、6回の合併で14の町村と一つになっている（合併の歴史の記事）。

増えたのは3圏域だけ

15圏域のうち、人口が増えたのは東+0.4%、元総社・総社・清里+1.8%、永明+1.6%の3つだけである。

この3圏域の住宅地の平均地価は55,050円、52,544円、52,400円。市全体の平均51,537円に近い水準である。

最も減ったのは宮城−14.5%。地価は17,600円で、市内で最も安い部類である。

次いで芳賀−11.6%（31,900円）、粕川−10.5%（15,650円）。いずれも地価の安い圏域である。

高い所も安い所も減った

地価で3つの帯に分けると、形がはっきりする。

帯	圏域数	2016年	2026年	増減
高い（69,000円以上）	3	59,112人	55,619人	−5.9%
中位（40,000〜56,000円）	6	191,653人	188,668人	−1.6%
安い（32,000円未満）	5	70,187人	64,264人	−8.4%

高い帯は−5.9%、安い帯は−8.4%。どちらも減っている。

中位の帯は−1.6%で、最も減りが小さい。人口が増えた3圏域は、すべてこの帯にある。

安い帯が最も減っている。「土地が安いから人が移った」という形にはなっていない。

なお帯の区分は当サイトが便宜的に設けたもので、公的な区分ではない。

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圏域ごとに見る

地価の高い順に並べると、増減は単調ではない。

最も高い文京・南部（80,100円）は−2.2%。意外に減っていない。

次の北部・中部（77,150円）は−7.7%、若宮・城東・中川（69,067円）は−8.7%。ここが中心部の減少にあたる。

中ほどで増加に転じ、安い帯に入るとまた減る。

旧町村部の減り方

旧市域と旧町村部で比べると、旧市域−3.1%、旧町村部−7.9%。

小学校の記事で示した「旧町村部の児童の減り方は旧市域の2.6倍」と、方向は一致している。

旧町村部の住宅地の平均地価は19,686円。旧市域57,731円の約3分の1である（2.93分の1）。

土地は3分の1の値段だが、人は減っている。

5年で約3万人が市内で住み替え、市外からの転入より多い（国勢調査の移動人口）

上の節で見た圏域ごとの増減には、市の外との出入りだけでなく、市の中での引っ越しも入っている。町から町への動きは公表されていないが、国勢調査は「5年前にどこに住んでいたか」を聞いており、市の中で住む場所を変えた人の数は分かる。

市内の住み替えは2万9,990人

2020年の国勢調査で、前橋市に住む5歳以上の301,796人のうち、5年前と同じ住所に住んでいた人は235,382人だった。5年前は市内の別の場所に住んでいた人は29,990人、市外から移ってきた人（県内のほかの市町村・他県・国外の計）は26,714人である。市の中での住み替えが、市外からの転入を3,276人上回っている。

移動の有無が分かる人に占める市内の住み替えの割合は、高崎市と伊勢崎市が10.8%、前橋市が10.3%、太田市が10.0%、桐生市が8.0%である。5市とも、市内の住み替えが市外からの転入より多い。

市	5歳以上の人口	市内で住み替え	市外から転入	市内の住み替えの割合	住み替え÷転入
前橋市	301,796	29,990	26,714	10.3%	1.12倍
高崎市	352,726	36,261	33,594	10.8%	1.08倍
桐生市	102,990	7,908	6,578	8.0%	1.20倍
伊勢崎市	200,008	20,136	17,701	10.8%	1.14倍
太田市	210,760	19,440	19,175	10.0%	1.01倍

「市内で住み替え」は5年前の常住地が「自市町村内」の人、「市外から転入」は県内他市町村・他県・国外からの計。割合の分母は、5年前と同じ住所の人と移動した人の計で、移動の状況が分からない人を除く。割合と倍率は当サイトが計算した。

35歳から上は、市内の住み替えが転入より多い

前橋市を年齢別に見ると、市内で住み替えた人の割合は30〜34歳が25.4%で最も高く、35〜39歳が22.7%で続く。5歳ごとの人数では35〜39歳の3,763人が最も多い。30〜39歳を合わせると7,482人で、市内の住み替え全体の24.9%になる。15〜34歳は市外からの転入の方が多く、たとえば20〜24歳は転入が3,743人、市内の住み替えが1,305人である。35〜39歳から上の年齢では、どの年代も市内の住み替えの方が多い。

2020年の年齢	市内で住み替え	市外から転入	市内の住み替えの割合
15〜19歳	1,083	1,529	7.5%
20〜24歳	1,305	3,743	9.9%
25〜29歳	2,435	4,355	18.5%
30〜34歳	3,719	3,944	25.4%
35〜39歳	3,763	2,873	22.7%
40〜44歳	2,647	1,982	13.8%
45〜49歳	2,078	1,591	8.9%
50〜54歳	1,381	1,188	6.7%
55〜59歳	1,004	851	5.2%
60〜64歳	867	627	4.6%
65歳以上	5,613	2,105	6.0%

年齢は2020年10月1日現在。65歳以上は再掲の値である。

ここからは当サイトの読み取りである。上の節で人口が増えた3圏域を、市外から来た人が押し上げたのか、市内で住み替えた人が押し上げたのかは、この統計からは分けられない。ただ、5年で約3万人が市内で住む場所を変えており、その数は市外からの転入より多い。圏域ごとの増減には、市内の住み替えが大きく効いている可能性がある。市内の住み替えが多い30代後半から40代は、子育てや住宅の購入を考える年代と重なる。ただし、どの町からどの町へ移ったかはこの調査でも公表されておらず、住み替えた人が地価の高い圏域から安い圏域へ動いたのかどうかは確かめられない。

中心も周縁も減り、安い土地は選ばれていない

ここからは、圏域の人口を前橋の都市計画や公共交通、実質所得の記事と重ねたときの、当サイトの読み取りである。上の節の事実とは分けて読んでほしい。

ドーナツ化とは形が違う

ドーナツ化は、中心が空洞になり周縁が膨らむ形を指す。

前橋の数字は違う。中心も減り、周縁はもっと減っている。膨らんでいるのは中間だけである。

増えた3圏域は、市街地の縁にあたる位置にある。中心部からも、旧町村部からも離れた場所ではない。

都市計画の記事で、前橋の人口集中地区が46.75km²（2025年）で5市最大だったことを示した。広い市街地の、内側でも外側でもない場所に人が集まっている。

安い土地が選ばれていない

「土地が高くて買えないから安い所へ」という見立てなら、安い帯の人口が増えるはずである。

実際は安い帯が最も減っている。−8.4%で、高い帯の−5.9%を下回る。

土地の値段以外の条件が効いている可能性がある。通勤、買い物、学校、医療。ただしこの統計から、どの条件が効いたかは分からない。

公共交通の記事で、通勤・通学の76.4%が自家用車であることを示した。車を前提とすれば、多少の距離は問題にならない。それでも安い帯は選ばれていない。

確かめられないこと

この記事で示したのは結果としての分布である。

市内のどの町からどの町へ移ったかは公表されていない。住民基本台帳人口移動報告は市区町村が最小の単位である。

どこに住みたかったかも分からない。意向は統計に表れない。

実質所得の記事で、物価で調整した所得が、2025年は35年前（1990年）を5.9%下回ることを示した。払える額が増えていないことは確かである。ただしそれがどう住む場所に効いたかは、この統計では確かめられない。

この課題について、当サイトの提言（意見）を『中心市街地と住まいのまとまり｜市街地の密度は全国の63%【提言】』にまとめています。

地価の帯は便宜の区分で、移動の向きは分からない

• 圏域別の集計と増減率、地価の平均はすべて当サイトが算出した。公表値ではない。
• 地価の3つの帯（高い・中位・安い）は当サイトが便宜的に設けた区分で、公的なものではない。区分の線を変えれば結論も変わりうる。
• 城南圏域には地価公示の地点がないため、地価との比較から除いた（人口15,058人、−5.4%）。富田町は2つの圏域に分割されており判定できないため除いた（2,467人）。
• 地価公示の地点は市内で住宅地43地点にとどまる。圏域によっては1地点しかなく（芳賀・宮城）、平均としての安定性は高くない。
• 2006年の町別人口は外国人を含まないため、20年の比較はこの記事では扱っていない。
• 圏域は介護保険の計画による区分で、住宅市場の区分ではない。
• 市内のどの町からどの町へ移動したかは公表されていない。増減は転入・転出・出生・死亡の合計であり、移動の向きは分からない。
• 住み替えの意向、住宅の価格、世帯の所得は圏域別には取れない。地価が人の移動に与えた影響は、この統計からは確かめられない。
• 新築住宅がどこに建ったかも市区町村別までしか公表されていない。

郊外への流出でも、安さに人が集まるのでもない

「中心部から郊外へ人が流れている」

中心部（地価の高い帯）は−5.9%で減っていますが、郊外にあたる安い帯は−8.4%でもっと減っています。増えたのは中間の3圏域だけです。

「土地が安ければ人が集まる」

市内で最も地価が安い部類の宮城（17,600円）は−14.5%、粕川（15,650円）は−10.5%で、いずれも大きく減っています。安さだけでは人は集まっていません。

「地価が人の移動を決めている」

この記事は地価と人口増減を並べただけで、因果を示すものではありません。市内の移動の向きも公表されておらず、どの条件が効いたかは確かめられません。

日常生活圏域、自分の町の人口、安い所ほど減る理由

日常生活圏域とは何ですか

前橋市が介護保険事業計画で定める市内の区分で、現在は15あります。地域包括ケアの単位として設定されたもので、住宅市場の区分ではありません。

自分の町の人口を知りたい

前橋市が町別人口を毎月公表しています。過去分も平成18年8月末まで遡って掲載されています。

なぜ安い所ほど減るのですか

この統計からは分かりません。地価の安い圏域は旧町村部と重なり、もともと高齢化が進んでいる地域でもあります。要因を分解するデータがありません。

町別人口は毎月、地価公示は3月

町別人口は毎月、地価公示は毎年3月に公表されます。

出典

• 前橋市「町別人口」平成28年8月末・令和8年8月末／前橋市
• 国土交通省「地価公示」2026年／国土数値情報 L01
• 前橋市「第9期まえばしスマイルプラン」日常生活圏域別町名一覧
• 総務省「令和2年国勢調査」移動人口の男女・年齢等集計 男女，年齢（5歳階級），5年前の常住地・現住地別人口（統計表ID 0003447398、2026年11月6日取得） （リンク）

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77	前橋市の圏域別人口と住宅地の地価 2006・2016・2026年	前橋市「町別人口」、国土交通省「地価公示」	CSVを保存

更新履歴

• 2026年9月17日　公開
• 2026年11月6日　「5年で約3万人が市内で住み替え、市外からの転入より多い（国勢調査の移動人口）」の節を追加