前橋の実質所得は35年前より低い｜地価は半分以下に【2025年度】

前橋市の1人当たり課税対象所得を物価で調整すると、1990年を100として2025年は94.1で、8時点で最も高い2000年からは11.2%下がっている。同じ期間に地価は45.7まで下がった。物価・所得・地価の8時点を表で示した。

地価の記事で、前橋の住宅地が1995年のピークから60.8%下がっていることを示した。43年前より安い水準である。

土地が安くなったなら、家は買いやすくなったはずである。実感と合うだろうか。

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課税対象所得を物価で割った、当サイトの実質値

所得は総務省「市町村税課税状況等の調」による課税対象所得を、所得割の納税義務者数で割ったものである。社会・人口統計体系を通じて1985年度から2024年度の40年分が取れる。2025年度は、同じ調査の令和7年度の市町村別の表から、同じ方法で当サイトが計算した。

課税対象所得は年収ではない。給与収入から給与所得控除などを差し引いた後の、課税の対象になる額である。

物価は総務省「消費者物価指数」（2025年基準）の前橋市の値。1970年から2025年まで、基準改定をまたいで接続された系列が公表されている。金額（実額）は2025年の物価で表した。

地価は国土交通省「地価公示」の住宅地の平均価格である。市内の地点数は年によって26から45まで変わる。

実質値は当サイトの算出

この記事の「実質」は、名目の課税対象所得を前橋市の消費者物価指数（総合）で割ったものである。公表値ではない。

3つの指標がそろうのは1990年・1995年・2000年・2005年・2010年・2015年・2020年・2025年の8時点。起点は1990年とした。

地価は各年ではなく、この8時点に近い年の値を使っている。1985年は地価のデータがないため起点にできなかった。

実質では35年たっても元の水準に戻っていない

名目では1990年の100から2025年の114.8へ。14.8%増えている。

ところが物価で調整すると94.1。35年前を5.9%下回る。

8時点で最も高いのは2000年の105.9。そこから2015年の93.7まで下がり、2025年も94.1にとどまる。

上がって、下がって、まだ戻っていない。2025年は、底だった2015年とほぼ同じ水準である。

2025年の物価で表すと、1990年の389万1,698円が、2025年に366万182円。23万1,516円少ない。

地価は半分以下になった

3つを並べると形が違う。

物価は122.1、所得（名目）は114.8。物価の伸びが所得を上回った。

地価は45.7。1995年の118.0をピークに急落し、2015年以降は横ばいになっている。

土地だけが、大きく安くなった。

物価・所得・地価を、3つがそろう8時点すべて並べる（前橋市、1990年＝100）。

年	物価	所得（名目）	所得（実質）	地価
1990年	100.0	100.0	100.0	100.0
1995年	106.8	112.8	105.5	118.0
2000年	107.7	114.1	105.9	96.3
2005年	105.4	106.9	101.4	61.6
2010年	103.9	98.5	94.8	54.3
2015年	107.6	100.7	93.7	46.2
2020年	109.9	103.4	94.1	46.2
2025年	122.1	114.8	94.1	45.7

所得は納税義務者1人当たり課税対象所得、物価は前橋市の消費者物価指数（総合、2025年基準）、地価は住宅地の平均価格。指数と実質値は当サイトが算出した。

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期間を広げると、実質では減っている

期間の取り方で、見える景色が変わる。

期間	物価	所得（名目）	所得（実質）
直近10年 2015→2025	+13.5%	+14.0%	+0.4%
直近20年 2005→2025	+15.9%	+7.4%	−7.3%
最高時点から 2000→2025	+13.4%	+0.6%	−11.2%

直近10年だけを見ても、実質は+0.4%でほぼ横ばいである。所得（名目）の伸び+14.0%と物価の伸び+13.5%が、ほぼ同じだった。

20年で見ると実質−7.3%。2000年からは−11.2%である。

2015年の底から10年たっても、実質はほとんど戻っていない。

2025年度は1年で下がった

直近10年の名目+14.0%には、内訳がある。

2024年度の1年で+8.1%伸び、2025年度の1年で2.6%下がった。2024年度は納税者の数が少なかった。所得割の納税義務者数は、前橋で2023年度157,541人、2024年度148,874人、2025年度162,810人である。

これは前橋だけの動きではない。2024年度は群馬県+7.3%、全国+7.4%。2025年度は群馬県−2.4%、全国−1.5%。全国で同時に起きている。

原因はこの統計からは分からない。

土地は安くなったが、選べる場所は広がらない

ここからは、実質所得と地価を前橋の小学校や都市計画、持ち家の記事と重ねたときの、当サイトの読み取りである。上の節の事実とは分けて読んでほしい。

安くなったのに、安く感じない

地価は1990年の100から45.7へ。半分以下になった。

同じ期間に、所得は実質で94.1。1990年を下回っている。

計算上は、土地は買いやすくなったはずである。ただし土地代は家の費用の一部にすぎない。

建物の工事費は2019年までしか市区町村別で取れない。敷地面積も前橋市では公表されていない。この記事では家の総額を組み立てられなかった。

どこに住むかで調整している可能性

小学校の記事で、旧町村部の児童の減り方が旧市域の2.6倍であることを示した。都市計画の記事では、市街地の人口密度が全国の63%だった。

人がどこに住むかは、払える額で決まる部分がある。所得が実質で増えていなければ、選べる場所は広がらない。

ただしこの統計からは、どこに住みたかったかは分からない。市内のどの町からどの町へ移ったかも公表されていない。

持ち家の記事では、前橋の持ち家率が15年で5.9ポイント上がっていた。全国が微減するなかでの上昇である。家は建っている。

課税対象所得という指標の限界

この記事の所得は、給与所得控除などを引いた後の額である。控除の制度が変われば、実際の収入が同じでも数字は動く。

2020年分から給与所得控除が一律10万円引き下げられ、同時に基礎控除が10万円引き上げられた。

この改正は2021年度の課税対象所得に表れる。前橋+2.6%、群馬+2.3%、全国+2.1%で、他の年と比べて突出した動きは見られない。

ただし課税対象所得が所得控除の前か後かを、公表資料で確認できなかった。定義によっては影響がありうる。

実質は当サイトの計算で、控除の改正の影響は除けない

• 実質値と指数、伸び率はすべて当サイトが算出した。公表値ではない。2000→2025年の実質の変化は、実額から計算すると−11.2%、指数（小数第1位）から計算すると−11.1%になる。丸めによる差である。
• 物価は2025年基準の消費者物価指数を使った。2020年基準で計算した以前の版とは、1990年＝100にした値の小数第1位が0.1ほど違う年がある（例：2000年の実質は105.8から105.9）。実額は2025年の物価で表しており、以前の版（2020年の物価）とは金額が違う。
• 2025年度の所得は、総務省「市町村税課税状況等の調」令和7年度の表から当サイトが計算した（社会・人口統計体系にはまだ載っていない）。2024年度は、同じ計算の値と社会・人口統計体系の値が一致する。
• 2024年度は納税者の数が少なかった。所得割の納税義務者数は、前橋市で2023年度157,541人・2024年度148,874人・2025年度162,810人、全国で60,177,450人・57,151,834人・62,206,393人。1人当たりの値はこの人数で割った値である。
• 課税対象所得は年収ではない。給与収入から給与所得控除などを差し引いた後の額で、年収より小さい。
• 課税対象所得が所得控除の前の額か後の額かを、総務省の公表資料で確認できなかった。2020年分の給与所得控除の改正（一律10万円引き下げ）が数字を押し上げている可能性を排除できない。
• 納税義務者は所得割を課される人である。所得が低く課税されない人は含まれない。
• 物価は前橋市の消費者物価指数（総合、2025年基準）を使った。持ち家の帰属家賃を含む系列である。
• 地価は市内の住宅地の平均価格で、地点数が年によって26から45まで変わる。地点の入れ替えもあるため、同一地点の推移ではない。
• 建物の工事費は市区町村別が2019年までしか取れない。敷地面積も前橋市では公表されていない。そのため家の取得費や年収倍率を算出できなかった。
• 市内のどの町からどの町へ移動したかは公表されていない。住民基本台帳人口移動報告は市区町村が最小単位である。
• 町丁字別の人口は取得できるが、この記事では扱っていない。
• 所得が実質で増えていないことと、人がどこに住むかの関係は、この統計からは確かめられない。

名目の増加、物価との勝ち負け、地価と買いやすさ

「所得は増えている」

名目では1990年から14.8%増えています。ただし物価で調整すると1990年＝100に対し2025年は94.1で、35年前を5.9%下回ります。

「物価に負けている」

直近10年（2015→2025年）では所得の名目+14.0%と物価+13.5%がほぼ同じで、実質は+0.4%です。20年で見ると実質−7.3%、2000年からは−11.2%です。期間の取り方で結論が変わります。

「地価が下がったから家は買いやすい」

地価は1990年の半分以下になりました。ただし土地代は家の費用の一部です。建物の工事費は市区町村別が2019年までしか取れず、敷地面積も公表されていないため、家の総額はこの記事では算出できていません。

年収との違い、実質の意味、2024年度の伸び、家の値段

課税対象所得と年収の違いは何ですか

年収は税や社会保険料を引く前の収入額です。課税対象所得は、そこから給与所得控除などを差し引いた、課税の対象になる額です。年収より小さくなります。

実質とはどういう意味ですか

物価の変動を除いた値です。名目の金額を消費者物価指数で割って求めます。同じ10万円でも、物価が上がっていれば買えるものは減ります。実質はその分を調整した値です。

なぜ2024年度に大きく伸びたのですか

この統計からは分かりません。2024年度は前橋+8.1%、群馬+7.3%、全国+7.4%で、全国的に同時に起きていました。2025年度は前橋−2.6%、群馬−2.4%、全国−1.5%で、いずれも下がりました。2024年度は納税者の数が少なかった年です（前橋の所得割の納税義務者数：2023年度157,541人、2024年度148,874人、2025年度162,810人）。

家はいくらで買えますか

この記事では算出していません。建物の工事費が市区町村別で2019年までしか取れず、敷地面積も前橋市では公表されていないためです。地点ごとの地価公示の価格は、国土交通省の不動産情報ライブラリで地図から調べられます。

所得・物価・地価、それぞれの公表時期

市町村税課税状況等の調は毎年度（令和7年度分は2026年7月31日掲載）、消費者物価指数は毎月、地価公示は毎年3月に公表されます。

前橋の実質所得は35年前と比べてどうですか

1990年を100とすると2025年は94.1で、5.9%低い水準です。2025年の物価で表すと、1990年の389万1,698円に対し、2025年は366万182円です。

前橋の地価は1990年からどれくらい下がりましたか

住宅地の平均価格は、1990年を100とすると2025年は45.7で、半分以下です。1995年の118.0がピークでした。同じ期間に物価は122.1、所得（名目）は114.8です。

出典

• 総務省「社会・人口統計体系」市区町村データ（統計表ID 0000020203）／もとの調査は「市町村税課税状況等の調」／e-Stat：1985〜2024年度の所得
• 総務省「市町村税課税状況等の調」令和7年度 市町村別内訳 第11表（2026年7月31日掲載）：2025年度の所得
• 総務省「消費者物価指数」2025年基準（統計表ID 0004052037）前橋市
• 国土交通省「地価公示」／国土数値情報 L01
• 国税庁「令和2年度 所得税の改正のあらまし」（給与所得控除の改正）

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No	データ名	出典	ダウンロード
76	前橋市の物価・課税対象所得・地価 1970〜2026年	総務省「消費者物価指数」（2025年基準）「社会・人口統計体系」「市町村税課税状況等の調」、国土交通省「地価公示」	CSVを保存

更新履歴

• 2026年9月29日：課税対象所得のデータを2025年度に、消費者物価指数を2025年基準に更新。結論を『1人当たりの課税対象所得を物価で調整すると、1990年を100として2024年は99.3。34年かけて、元の水準に戻っただけだった。8時点で最も高い2000年からは6.2%下がっている。』から『1人当たりの課税対象所得を物価で調整すると、1990年を100として2025年は94.1。35年たっても元の水準に戻っておらず、8時点の底だった2015年（93.7）とほぼ同じ水準にある。8時点で最も高い2000年（105.9）からは11.2%下がっている。』に改めた
• 2026年9月24日　冒頭の段落を追加
• 2026年9月24日　Q&Aと内部リンク、表を追加
• 2026年9月17日　公開